Droit De Préemption Safer
Le droit de préemption du fermier est prioritaire sur celui de la SAFER sauf s'il est en place depuis moins de trois ans. Si la SAFER préempte un bien loué, elle doit le revendre dans les cinq ans de la purge et doit d'abord purger le droit de préemption du fermier. Si le fermier ne préempte pas, le bail continue.
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Ce droit n'est exercé qu'à hauteur de 10% du total des surfaces agricoles acquises. La plupart des transactions sont réalisées à l'amiable. Acquisitions Les surfaces ainsi acquises sont: soit immédiatement recédées, soit constitutives de réserves foncières. Les réserves ainsi constituées (3. 000 ha en 2010) continuent à être exploitées par des agriculteurs dans l'attente du changement d'usage. Ces réserves permettront le cas échéant de compenser les pertes de terre lors notamment de la réalisation d' infrastructures routières ou d'équipements collectifs.
Il précise: – Les zones où la SAFER peut opérer. – L'offre amiable avant adjudication. Il ne faut jamais purger un droit de préemption sans un mandat exprès, précis et écrit des clients. Opérations préemptables: Les règles sont différentes selon la nature des biens. – Les terrains préemptables sont les terrains à vocation agricole. Le champ d'application est très large. La loi ne dit pas que les terrains préemptables sont affectés mais sont à vocation agricole. – Les bâtiments d'habitation préemptables font partie d'une exploitation agricole. – Les bâtiments d'exploitation préemptables sont ceux qui ont conservé l'utilisation agricole. Ils sont effectivement utilisés à l'exploitation. Cette règle est plus restrictive. Les biens mobiliers attachés aux biens immobiliers ci-dessus énumérés (immeubles par destination) sont également préemptables. Le fonds agricole est un bien meuble incorporel. Il ne peut pas être préempté par la SAFER car il n'a pas le caractère d'immeuble par destination.
Cela tend � exclure du droit de pr�emption de la SAFER la vente de maisons � caract�re purement r�sidentiel, qui n�ont jamais �t� le si�ge d�une exploitation agricole, et de leur jardin ou parc d�agr�ment. Pour ces biens, une information doit toutefois �tre adress�e � la SAFER. La SAFER peut exercer son droit de pr�emption sur une partie des biens vendus (on parle de pr�emption partielle), lorsque la vente comprend � la fois des biens non pr�emptables (une propri�t�, sans aucun usage agricole actuel ou pass�) et des biens pr�emptables (des parcelles de terre). En pr�sence d�une carte communale, sont soumis au droit de pr�emption tous les terrains nus ou assimil�s situ�s dans les secteurs o� les constructions ne sont pas admises. S�agissant des biens b�tis, sont susceptibles de pr�emption tous les biens � usage agricole (en tout ou partie) au jour de la vente et ce quel que soit le secteur dans lequel ils se trouvent, ainsi que ceux qui ont connu cet usage au cours des cinq ann�es pr�c�dentes et qui sont actuellement situ�s dans un secteur o� les constructions ne sont pas admises.
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Les Chinois ont bien compris que le Droit est un allié redoutable pour faire des affaires! En l'occurrence, leurs juristes ont trouvé la faille dans la Loi Française pour contourner très facilement le droit de préemption de la SAFER. Nous nous inspirons d'une histoire vraie relatée dans la presse. Un groupe chinois a récemment fait l'acquisition de dizaines hectares de terres agricoles dans le Berry. Ci-dessous, un petit dialogue imaginaire sur le sujet. Jacques Adie – Droit sur Terrain: « Sais-tu que les Champs Gaille sont à vendre? Jean Edezastuss – Agriculteur: « Vraiment? Je suis intéressé! Qui s'occupe de la vente? » Jacques: » Je ne suis pas sûr que tu puisses rivaliser avec l'offre alléchante, faite à Mr Gaille, par un groupe Chinois «. Jean: « Un groupe chinois? Ce n'est pas certain qu'ils puissent acheter…La SAFER est prioritaire sur la vente des terres agricoles. Elle va sûrement exercer son droit de préemption. » Jacques: « Pas sûr que la SAFER puisse préempter. Le groupe chinois a trouvé l'astuce pour contourner le droit de préemption de la SAFER... » Jean: « Comment?
L 113-16), soit dans une zone agricole ou une zone naturelle et forestière délimitée par un document d'urbanisme (Plan local d'urbanisme ou carte communale). En l'absence d'un document d'urbanisme, sont également regardés comme terrains à vocation agricole les terrains situés dans les secteurs ou parties non encore urbanisés des communes, à l'exclusion des bois et forêts. Les biens non bâtis doivent avoir une superficie minimale définie par le décret qui confère à la SAFER le droit de préemption, variable en fonction de chaque département (seuil ramené à 0 dans les zones A ou N des PLU, cœur d'activité des SAFER). Toutefois, n'ouvrent pas droit à la préemption, sous condition, les terrains destinés à la construction ou aux aménagements industriels, les terrains destinés à l'extraction de substances minérales, les jardins familiaux et les terrains boisés. Nos articles sur le même thème: QU'EST-CE QUE LA SAFER?
De même, certaines opérations sont de nature à exclure le droit de préemption de la SAFER en raison de la personne de l'acquéreur. C'est ainsi que le preneur en place, titulaire d'un droit de préemption en vertu d'un bail à ferme, ne peut être écarté d'une acquisition par la SAFER, sauf exception particulière. Il en est de même pour les parents ou alliés jusqu'au quatrième degré qui ne peuvent être évincés par la SAFER, ou des coindivisaires pour les opérations conclues entre eux (partage, licitation). Sous certaines conditions, les professionnels de l'agriculture qui s'installent ou se réinstallent font également échec au droit de préemption de la SAFER. L'existence d'un bail cessible (que tout notaire membre du réseau RURANOT pourra vous présenter) ayant plus de 3 ans d'ancienneté est également de nature à priver la SAFER de son droit de préemption. Retrouvez les notaires du réseau RURANOT qui sauront répondre à toutes vos questions juridiques et fiscales relatives à votre exploitation.
Comment? La Safer mène une enquête en amont sur le terrain. La préemption n'est engagée qu'après accord de l'État (représenté par deux commissaires du Gouvernement). Quelques chiffres (2018) Les Safer ont exercé 1 380 préemptions en 2018, pour une surface de 6 600 ha et une valeur de 68 M€ (0, 4% du nombre total des projets de vente notifiés aux Safer). Ces préemptions représentent 12% du nombre, 6% de la surface et 5% de la valeur de l'ensemble des acquisitions réalisées par les Safer.
Le droit de préemption a été instauré dans le but premier de favoriser le développement des activités ( agricoles, artisanales ou commerciales) dans les milieux ruraux. Mais il existe bien d'autres objectifs comme: Permettre d' éviter de dénaturer l'environnement (transformer des terres agricoles en bâtiment par exemple). Permettre de vendre à des prix corrects. Conserver la vocation agricole lors de la transaction. Les biens concernés par le droit de préemption La société d'aménagement foncier et de l'établissement rural ne peut pas s'opposer à toutes les ventes ou donations. Ce droit de préemption s'adresse: Aux biens immobiliers qui se rattachent à une exploitation agricole. Aux biens mobiliers qui se rattachent à une exploitation agricole. Les terrains nus destinés à l'exploitation agricole (ou à vocation). Quelles sont les limites à la SAFER? La législation française a fixé des règles notamment en fonction de la superficie des biens et de l'activité professionnelle. De fait, il faut retenir les informations suivantes: Zone agricole: aucune limite.